La révision unilatérale du loyer en matière de bail commercial soulève des questions importantes quant à la protection des parties et au respect des procédures légales.
Cet arrêt est une décision rendue par la Première Chambre de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (CCJA) de l’OHADA, en audience publique le 1er février 2024, dans le cadre d’un pourvoi formé par Madame KAGNASSI Fatoumata contre un arrêt de la Cour d’appel de commerce d’Abidjan.
https://drive.google.com/file/d/1Qn-gRV2jmce2qD4eWBhOZPN73kv8i-ah/view?usp=drivesdk
Fiche d’arrêt :
Les faits : Madame KAGNASSI Fatoumata, bailleur, a décidé unilatéralement d’augmenter le loyer d’un bail commercial de 250 000 F CFA à 500 000 F CFA, sans l’accord écrit de Monsieur MAZEH Ali, preneur. Ce dernier a refusé de payer ce nouveau montant, ce qui a conduit à un contentieux entre les deux parties.
La procédure : Suite au refus de Monsieur MAZEH de payer le loyer augmenté, Madame KAGNASSI a saisi le Tribunal de commerce d’Abidjan pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur pour non-paiement des arriérés calculés sur la base du nouveau loyer. Le Tribunal a débouté Madame KAGNASSI en considérant que le loyer initial de 250 000 F CFA restait applicable. Insatisfaite, Madame KAGNASSI a interjeté appel, mais la Cour d’appel de commerce d’Abidjan a confirmé la décision de première instance. Finalement, Madame KAGNASSI a porté l’affaire devant la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (CCJA).
Les prétentions des parties : Madame KAGNASSI demandait la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur MAZEH pour non-paiement des loyers recalculés sur la base de 500 000 F CFA. De son côté, Monsieur MAZEH contestait la légitimité de l’augmentation unilatérale du loyer, arguant que celle-ci n’avait pas été validée par un accord écrit ni par une décision judiciaire.
Le problème de droit : La fixation unilatérale d’un nouveau loyer par le bailleur en l’absence d’un accord écrit du preneur ou de décision judiciaire est-elle conforme aux dispositions de l’Acte uniforme sur le droit commercial général ?
La solution rendue par l’arrêt : La CCJA a confirmé la décision de la Cour d’appel, rejetant la fixation unilatérale du loyer par Madame KAGNASSI et réaffirmant que le loyer initial de 250 000 F CFA reste applicable en l’absence de saisine de la juridiction compétente.
Problématique : La Cour a-t-elle correctement appliqué les dispositions légales relatives à la révision du loyer en matière de bail commercial ?
Solution : La CCJA a jugé que toute modification du loyer doit suivre les procédures légales strictes prévues par l’Acte uniforme, et que l’absence d’accord écrit ou de décision judiciaire rend la fixation unilatérale du loyer par le bailleur nulle et sans effet.
Annonce de plan : Nous verrons dans un premier temps la nécessité de saisir la juridiction compétente pour fixer le nouveau loyer (I), avant de nous pencher sur la confirmation par la CCJA de la validité du loyer initial en l’absence de saisine (II).
PLAN
I- La nécessité de saisir la juridiction compétente pour fixer le nouveau loyer
A- L’obligation légale de saisine pour la révision du loyer
B- Les conséquences de l’absence de saisine par le preneur
II- La confirmation par la CCJA de la validité du loyer initial en l’absence de saisine
A- La position de la CCJA sur l’absence de contestation
B- La reconnaissance du loyer initial comme montant valide
Junior DEGUENON
Comments (3)
Bonisays:
août 12, 2024 at 12:44 pmDans un premier temps il faut souligner que la CCJA a le mérite de rendre un tel arrêt, le bailleur avant de prendre toute initiative devra consulter son locataire, et en second lieu nous pouvons acquiescer que la procédure proprement dite n’a pas été respecté par le bailleur.
LOUGOUDOUsays:
août 30, 2024 at 6:22 pmMerci pour ce bon commentaire sur l’ arrêt de la ccja,mais j’aurais souhaité dans votre annonce du plan mêlé à la justification sentir que l’obligation de saisir la juridiction compétente sur l’augmentation du loyer intervient à la suite d’un défaut d’accord entre les parties même si l’arrêt mettait trop l’accent sur la saisine de la juridiction ;sinon à la lecture on croira que la seule possibilité dans ce cas est celle relative à la saisine de la juridiction compétente. Merci
JUNIOR DEGUENONsays:
septembre 1, 2024 at 8:46 pmParfait. Je partage votre avis. Je prends bonne note.